상가 보유시 발생하는 세금 정리

 

상가를 보유할때 발생하는 세금으로는 재산세, 종합소득세, 부가가치세가 있습니다. 

보통 상가는 주택과 달리 종합부동산세 과세기준이 높아 해당되지 않지만

임대소득이 발생하기 때문에 종합소득세는 과세됩니다. 

 

1. 재산세

 

매년 6월 1일 기준으로 상가를 소유하고 있다면 부과하는 세금이다. 

연 2회로 나누어서 건물분 7월, 토지분 9월에 납부하게 됩니다.

재산세의 경우 자신신고가 아니라 금액을 산출하여 고지하는 방식으로

부과되는 금액에 대해 고민할 필요는 없습니다.

하지만 산출방식에 대해서는 알아두는 것이 좋습니다. 

300x250

건물 분 : 시가표준액 X 공정시장가액 70% X 세율 0.2%

토지 분 : 개별공시지가 X 공정시장가액 70% X 세율 (0.2~0.4% 금액에 따라 달라짐)

 

2. 종합 소득세

 

상가는 임대 소득을 올리는 임대사업자로 등록 하면서 매년 소득 신고를 해야합니다. 

매년 5월에 종합소득세 신고를 하게 되는데 1년간의 임대사업 소득에 대한

부가가치세 신고자료를 기준으로 신고를 하게 되며 근로소득 등 다른 소득이 있다면

합산하여 소득세를 확정하게 됩니다. 무시무시하죠. 연봉이 높으신 분들은 조심하셔야합니다.

 

소득기준 : 임대소득 + 근로소득 + 이자&배당소득 등

공제기준 : 매입자료, 인건비, 난방비, 전기세, 유지보수비용, 세금 담보대출이자 등

 

* 소득 세율표 참고 *

 

3. 부가 가치세

 

부가 가치세는 취득, 보유, 양도 시 발생하는 세금입니다. 

취득, 양도 시에는 매매 대금 건물 분에 부과하지만, 보유 시에는 임대료에 대해 부과합니다. 

상가 임대료를 받게 되면 받는 금액의 10%는 임차인들에게 받아 신고 납부를 하게 되는데

그래서 계약서 상에 부가세 별도 또는 부가세는 임차인이 부담 항목 등을 표시하게 됩니다. 

추가로 간주임대료라는 것이 있는데 이는 보증금에 대해 이자소득이 발생한다고 보고

이에 대해 일정 비율로 간주임대료를 부과하는 것입니다. 

간주 임대료의 이자비율을 1.6%으로 적용하여 계산해보면, 

보증금 1억 X 1.6%=160만원에서 10% 16만원이 간주임대료의 부가가치세가 됩니다. 

간주임대료는 보통 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다. 

 

4. 국민연금

 

임대 소득이 발생하게 되면 국민연금과 건강보험료에 변화가 생기게 되는데

납부기준이나 금액을 예상하기 어려운 부분입니다. 

국민연금의 경우 100% 소득으로만 부과하게 되는데 아래와 같이 계산된다. 

 

국민연금 : 기준 소득월액 X 연금 보험료율

 

소득과 무관하게 상한액, 하한액이 있어 29~449만원 사이에서 계산되어

부과된다는 것을 참고하길 바란다. 

 

 

5. 건강보험료

 

건강보험료는 소득과 재산, 부양가족 숫자 등 부과하는 기준대상이 많습니다.

그래서 등급별로 나누어서 계산하게 되는데 상가 임대사업을 하는 경우

직장인 임대사업자와 일반임대사업자로 나누어서 생각해야 합니다. 

직장인의 경우 근로 소득 외에 소득이 연 7200만원 미만이라면

추가 부담이 없습니다. 초과시에는 보수 월액 보험료와 소득 월액 보험료를 별도로 계산합니다.

반면 일반임대사업자의 경우 소득외에 부동산, 자동차 등의 재산까지도 합산하여 부과합니다.

이때 연소득이 500만원 초과 하는 경우와 500만원 미만인 경우로 나누어 계산되는데

500만원 미만의 경우는 거의 없기 때문에 소득, 재산, 자동차의 각 등급별 점수를 합산하여 산정한다고 생각하면 된다. 

 

 

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