상가 투자 결정 전 확인 사항 정리

상가 투자를 하는데 있어 좋은 물건을 선택하고 결정하는데 있어서 최종적으로 확인 해야할 사항들이 있습니다. 

적은 돈이 들어가는 투자가 아니기에 계약 진전까지 끊임 없이 점검하고 확인 하시길 바랍니다. 

그럼 투자 결정전 확인 해야할 사항들을 정리해 봅시다. 

 

1. 주변 상권 및 환경 확인

보통 상가를 결정 전에 기본적으로 확인 한 사항이겠지만 2~3번 확인이 필요합니다.

가장 중요하게 확인해야 할 사항은 상권 근처 배후지에 아파트나 주택의 세대수와 유동 인구입니다.

배후 세대수와 유동 인구가 상가 가격에 가장 큰 영향을 미치기 때문입니다.

그 외 추가로 확인 할 사항으로는 주변 상가들의 영업 상태는 어떠한지, 상가 앞 동선의 지형은 어떠한지

상권 방해 요인은 없는지, 어떠한 업종들이 주변에 있는지 등등 물건 선정 전 고려하였던

질문들에 대한 답을 다시 한번 재 확인 하시길 바랍니다.  

 

2. 주변 시세 파악

주변 상가들의 매매시세, 분양가 임대료, 권리금의 시세 확인 해야 합니다.

요즘 네이버같은 어플로도 나와있는 시세는 일부 알수 있으나,

주변 부동산 사무소에서 직접 확인하는 것이 가장 빠르고 정확 합니다.

(상가는 낚시 매물도 많음)

보통 전화로 물어봐도 시세 같은 경우는 쉽게 정보를 얻을 수 있겠지만, 

직접 찾아가 주변 상가 매입을 고려하는 손님으로 위장해서 물어보는 것이 가장 좋습니다. 

 

3. 임차인 계약 상황

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임차인이 맞춰져 있는 상가라면 임차인의 계약 상황을 다시 한번 확인 해야합니다. 

상가 가격에 맞춰서 적정금액에 계약되어 있는지, 월세는 밀리지 않고 납부하고 있는지,

임차인는 어떤 사람인지 파악해야합니다. 사람 대 사람이 계약을 맺는 일이라

임차인과 임대인의 관계도 중요하기 때문입니다..ㅠㅠ 안그럼 스트레스...

추가로 매입할 상가의 시간대 별로 방문해 보시기를 추천드립니다.

오전시간, 오후시간, 저녁시간 이렇게 방문하면 영업상태를 어느정도를 파악할 수 있을 것 입니다. 

 

4. 상가 하자 확인

보통 하자의 경우 임차인들이 해결하게 되지만 아직 공실이라면 임대인이 부담을 하게 되는 경우가 있습니다.

매입전 사전에 관리소에서 하자 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 

기존 상가의 경우 부동산 중개사무실에서 하자 문제에 대해 기본적인 것은 점검해주게 되어있으며

법으로도 매도인의 하자 담보 책임이 있어 매수인을 보호 받을 수 있으나

그래도 임대인으로서 확인이 필요한 사항으로 꼭 한번 점검 받으시길 바랍니다.

 

5. 건물 관리 확인

큰 상가의 경우 주차장이나, 통신 설비, 광고 수익등을 건물 자체 수익으로 발생하는 경우가 많습니다. 

이런 수입으로 건물 유지비로 사용하게 되며 관리비에 영향을 주게 됩니다. 

그래서 건물 관리의 주체는 누구인지 관리 회사는 어떻게 운영되고 있는지 파악해 두셔야합니다.

 

6. 대출 금액 확인

보통 문제가 없다면 50~60%는 기존적으로 받을 수 있는데 대출 확인 없이

신규 분양 상가를 덜컥 계약 했다가는 어려운 상황을 겪을 수도 있습니다. 

계약전 은행 방문하여 대출 가능 금액을 확인 해 두시길 바랍니다.

 

7.  위반 건축물 여부 확인

구분 상가도 위반 건축물로 등재된 곳이 가끔 존재합니다.

예를 들어 무단으로 확장 했거나, 단층짜리 상가를 복층으로 만들게 되면 위반 건축물이 됩니다. 

위반 건축물 등재 사실은 건축물 대장에서 확인 할 수 있으며 계약 전 열람해서 확인 해야 합니다.

위반 건축물의 경우 원상 복구나 이행 강제금 등의 불이익이 발생하며 해결하지 않으면허가나 등록이 필요한 업종에 임대를 놓을 수 없기 때문에 반드시 확인하셔야합니다. 

8. 신탁 회사와 여부 확인

신규 상가의 경우 상가 분양전 계약금, 중도금 등을 먼저 입금하게 되는데 

이러한 금액들이 안전 하게 사용 될 수 있도록 신탁회사가 존재하게 됩니다. 

계약금, 중도금 등 납부가 필요한 모든 금액을 신탁계좌에 납부해야 특이사항 발생시 손해를 최소화 할 수 있습니다.