안양시 평촌 신축 아파트 투자 & 실거주 고민에 대한 해답

실거주를 위해 평촌 학원가 주변 아파트를 지속적으로 관찰하고 정리하고 있는데요. 

현재까지 부동산 시장과 평촌 신축 아파트들을 중심으로 저의 생각들 전달드리겠습니다. 

이번에는 평촌 주변 신축 아파트 분석으로 준비 했습니다.  지난 평촌 학군 지 분석은 아래 글 참조

 

< 지난 평촌 학군지 분석 글 (1탄)  >

2023.05.14 - [Investment] - 평촌 아파트 (초등, 중학교) 학군 및 실거주 분

평촌 아파트 (초등, 중학교) 학군 및 실거주 분

 

안양시 평촌에는 학원가 근처 구축 아파트를 둘러싸고 있습니다.

지도로 보면 다음과 같습니다.  학원가를 근처로 오래 된 구축 아파트들이 자리 잡고 있습니다.

대부분 30년 정도 된 아파트들입니다. 그래서 1기 신도시로서 재건축과 리모델링 얘기들이 나오고 있죠.

 

이런 구축 아파트 외곽으로 신축들이 계속해서 들어 서고 있는데요. 생각보다 입주 물량이 상당합니다. 

재건축과 리모델링이 들어갔을때 이주를 위한 분양 물량이라고 생각이 될 만큼 상당합니다. 

아무래도 신축에 대한 갈망이 높은 지역이다 보니 현재 주변 신축들이 구축보다 인기가 많고 매매가도 유지되는 것 같지만

결국은 부동산은 입지라는 사실... 시간이 지나면 구축들이 재건축이나 리모델링 되게 되면 가격은 역전 될 것 같습니다.

 

현재 분양 예정 및 5년 이내 신축 아파트들을 정리해보면 아래와 같습니다. 

 

** 분양 예정

- 아크로베스티뉴 1011세대 (분양 예정)

 

- 평촌 트리지아 2417세대 (24년 8월 입주예정)

 

- 평촌 어바인퍼스트더샵 304세대 (24년 10월 입주예정)

 

- 평촌 센텀 퍼스트 2886세대 (23년 11월 입주예정)

 

 - 인덕원 자이SK뷰 2633세대 (25년 5월 입주예정)

 

- 내손동 테라팰리스의왕 24세대 (23년 12월 입주예정)

 

- 인덕원 퍼스비엘 2180세대 (26년 6월 입주예정)

 

- 평촌 힐스테이트인덕원베르텍스 472세대 (분양예정)

 

** 5년 이내 신축 아파트

 

- 평촌 래미안푸르지오 1199세대 

- 평촌 어바인퍼스트 아파트 3850세대

- 평촌 더샵아이파크 1174세대

- 인덕원 푸르지오엘센트로 1774세대

 

 

신축과 분양 예정들이 상당히 많지요? 여기에서 언급은 안했지만 평촌보다 상급지인 과천에도 입주 불량이 상당합니다.

이러한 상황에서 지금 평촌 주변 신축 및 분양 매수에는 다소 비관적입니다.

입주 물량도 향후 1~2년 사이에 너무 많고 다소 반등장을 보이고 있더라도

현 시점 기준으로 분양가와 매매가가 너무 비싸다고 생각하기 때문입니다.

물론 투자가 아닌 매수 후 "실거주로 10년 정도 오래 거주 할꺼야" 라는 생각이면 얘기가 다르겠지만

기회가 되면 매도하고 수익을 실현할 생각이 있다면 당분간은 별로라고 생각하기 때문입니다.

별로라고 생각하는 이유에 대해 하나씩 정리해 보겠습니다. 

 

** 전세가 상승 여력 부족

집 값이 상승하기 위해서는 물론 실거주 수요도 중요하지만 투자자들이 붙어야 합니다. 

그런데 평촌 주변 아파트들을 보면 입주물량이 넘쳐나는 상황이라 전세 가격이 조정이 불가피합니다. 

전세가격이 오르지 않으면 매매금액에 갭으로 매수하는 수요도 붙지 못한다는 소리입니다. 

어느 정도 전세가격이 받쳐줘야 실거주나 투자자가 매수를 할 수 있을 텐데 당분간은 힘들어 보입니다. 

 

** 높은 분양가 **

현재 근처 분양 예정 아파트들의 분양가를 살펴보면 30평대 기준 10억 전후로 형성되고 있습니다. 

하지만 전세가는 4~5억 수준에서 유지되고 있죠 (향후 조금더 떨어질 가능성도 보임.)

이런 상황에서 실거주든 갭투자든 자기 자본의 50% 수준으로 대출이나 전세를 껴야하는 상황인데

갭투자자들은 쉽게 접근 못 할 갭이고 실거주 수요들도 분양가를 받쳐야하는 상황인데

실거주의 경우 10억에 5억 정도 잔금대출을 받게 되면 한달의 대출 이자가 250~300정도를 지불하면서 입주를 해야합니다. 

물론 앞으로 금리가 낮아 질수도 있지만 그건 컨트롤할 수 없는 영역이라... 신중하게 생각하셔야합니다.

한달에 250씩 1년이면 3000만원 5년이면 이자만 1억5천입니다. 

5년 뒤에 최소 1억5천은 올라야 본전이라는 소리입니다. (각종 세금도 추가해야 하므로 더 상승해야함)

 

** 다소 떨어지는 입지 **

지금은 신축에 대한 갈망으로 매매가가 구축 지역보다 높거나 비슷하게 유지되고 있지만

조금만 시간이 지나면 신축도 구축이 됩니다.. 게다가 구축 아파트들의 재건축, 리모델링 소리가 계속 나오고 있는 만큼

시간이 지나 구축들의 재건축이나 리모델링이 이루어 진다면 부동산은 결국 입지이기 때문에

주변 다소 떨어지는 입지의 신축들의 가격들은 충분이 넘길수 있을 것으로 생각됩니다. ​

 

 

투자라는 것이 본인이 장기간 버틸 수 있는 상황에서 단기간의 등락에 신경쓰지 않을 수준에서 진행해야

큰 문제 없이 수익을 거둘 수 있는 것이라,,, 물론 저도 투자자고 상승을 바라는 입장이지만 조심하고 신중하는 것이

부동산 시장에서 오래 살아남고 꾸준히 투자 할 수 있는 비결이 아닐까 싶습니다. 

 

개인적으로 전세가율이 최소 60% 이상 안정적으로 유지가 되야 의미있는 갭투자나 실거주 매수가 이루어 질 것 같습니다. 

 

오랜시간 평촌 지역 아파트들을 지켜 본 저의 생각을 한번 정리해 보았습니다. 

다음에는 다른 지역에 대한 분석을 가지고 돌아 오겠습니다 ^^ 기대해주세요.